各园区管委会，机关各部门，各直属国有公司：

      《西宁经济技术开发区  青海国家高新技术产业开发区所属国有企业经营租赁管理暂行办法》已经西宁经济技术开发区、青海国家高新技术产业开发区管理委员会2022年第7次委务会研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

 

 

 

                                                                           西宁经济技术开发区管理委员会        

                                                                    青海国家高新技术产业开发区管理委员会

                                                                                      2022年6月29日  

 

 

 

 

西宁经济技术开发区  青海国家高新技术产业开发区

所属国有企业经营租赁管理暂行办法

 

 

第一章  总则

       第一条  为依法履行出资人职责，引导和规范国有及国有控股企业经营租赁和代建厂房行为，维护国有资产所有者权益，实现国有资产保值增值，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国企业国有资产法》等相关规定，制定本办法。

       第二条  本办法所称国有企业是指西宁经济技术开发区管理委员会、青海国家高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“开发区管委会”）依法履行出资人职责、直接进行监管的国有独资企业（以下统称“直属公司”），及直属公司所属的各级国有独资和国有控股企业（以下统称“各级子公司”）。

       第三条  本办法所称经营性资产是指国有企业拥有所有权的非流动性资产和开发区管委会授权管理的资产（包括但不限于土地使用权、房屋建筑物、设施设备）。

       第四条  本办法所称的经营租赁行为，是指国有企业将经营性资产出租给自然人、法人或者其他组织（以下简称“承租人”）使用，向承租人收取租金的行为。

       第五条  资产出租应当按照公开、公平、公正的原则，结合实际，依法、依规、依程序规范实施，实现社会经济效益最大化。

 

第二章  主体责任和工作职责

       第六条  西宁经济技术开发区投资控股集团有限公司、西宁经济技术开发区国有资产投资运营有限公司、青海高新区投资发展集团有限公司，由开发区管委会依法履行出资人职责，按规定审批重大经营租赁事项。直属公司对其各级子公司依法履行出资人职责，按规定审批重大经营租赁事项。

       第七条  国有企业是经营租赁的决策主体、执行主体和责任主体，职责主要包括：

      （一）做好出租资产信息的核实、登记工作；

      （二）负责拟订出租资产明细表、完成报审报批工作；

      （三）负责组织出租资产的评估工作；

      （四）负责拟订出租资产底价和报审报批工作；

      （五）负责向公开交易平台提交相关材料，作好招租工作；

      （六）负责组织签定租赁合同；

      （七）负责租赁标的物租金及其相关费用的催收工作；

      （八）做好租赁合同等相关法律文书的归档工作。

       第八条  国有企业应加强资产出租档案和收入管理，建立健全资产出租合同等档案管理制度。资产出租收入纳入公司统一核算。

       第九条  国有企业应与承租人保持沟通和联系，主动做好服务工作，提高服务质量和效率。

 

第三章  租赁程序

第一节  立项

       第十条  国有企业资产出租需进行可行性研究，并形成可行性研究报告，可行性研究报告需包括如下内容：拟出租资产的具体情况及范围、出租的目的、出租资产的可行性及必要性等。

       第十一条  直属公司可行性研究报告、评估、估价或询价情况需经直属公司决策机构（党委会及董事会）审议通过。各级子公司可行性研究报告、评估、估价或询价情况经本级决策机构（党委会及董事会）审议通过后，报直属公司备案。

       第十二条  经备案的资产评估、估价或询价结果，作为确定招租询价的参考依据。

       第十三条  遗留问题和特殊情况一事一议，按规定审议报批。

       第十四条  有下列情形之一的资产不得出租。

      （一）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制资产权利的；

      （二）共有资产未取得其他共有人同意的；

      （三）资产权属有争议的；

      （四）已抵押的资产，未经抵押权人同意的；

      （五）法律、法规规定不得出租的其他情形。

第二节  出租方式确定

       第十五条  出租方式为公开招租或协议租赁。

       第十六条  可协议租赁的经营性资产。

      （一）经开发区管委会经济发展局审核、开发区管委会研究同意的向省、市级党政机关和国有企事业单位租赁的；

      （二）经开发区管委会研究同意用于开发区招商引资、公益性事业或其它情形租赁的；

      （三）直属公司与其各级子公司之间租赁的；

      （四）招租期满后，原承租人接受续租条件的；

      （五）因历史原因与他人资产形成了经营整体，无法单独拆分公开招租的；

      （六）法律、法规规定不宜或不能采取公开招租方式的；

      （七）采用本办法所称“代建—租赁—回购”模式的代建项目出租的（“代建—租赁—回购”模式详见本办法第四章）。

       第十七条  除可协议租赁的经营性资产外，其他经营性资产均应采取公开招租的方式。

       第十八条  首次流标资产应在20个工作日内再次按程序启动。公司应将流标的经营性资产信息通过报刊、网站、拟出租物业现场张贴等方式对外公开披露。

第三节  出租底价和租赁价格确定

       第十九条  公开招租底价依据拟租赁资产评估报告和市场实际情况确定，招租底价原则上不低于评估值。

       第二十条  各直属公司拟出租资产价格5000万元以内的提交本级决策机构（党委会及董事会）审议，报开发区管委会经济发展局备案。拟出租资产价格5000万元以上的经本级决策机构（党委会及董事会）审议通过后，提交开发区管委会经济发展局审核，报开发区管委会审议。

       第二十一条  各级子公司拟出租资产价格1000万元以内的提交本级决策机构（党委会及董事会）审议，报直属公司备案。拟出租资产价格1000万元以上，5000万元以内的经本级决策机构（党委会及董事会）审议通过后，报直属公司审核，报开发区管委会经济发展局备案。拟出租资产价格5000万元以上的经本级决策机构（党委会及董事会）审议通过，经直属公司同意后送开发区管委会经济发展局审核，报开发区管委会审议。

       第二十二条  续租协议底价取原公开招租最后一年租赁价和市场评估价的高值。

       第二十三条  资产闲置三个月以内（含三个月）的，成交价可按招租底价降5%；三个月以上六个月以内（含六个月）的，成交价可按招租底价降10%；超过六个月的，成交价可按招租底价降15%。

第四节  租赁方案确定

       第二十四条  拟出租的资产立项成功并确定出租底价后，应制订资产出租方案。资产出租方案应包括拟出租资产的产权等基本状况、出租资产的目的及可行性、资产明细清单、出租用途及期限、租金收缴办法、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式、拟发布的公告、拟签订的合同文件及其他相关内容。上述租赁方案经董事会审议通过后执行。

       第二十五条  制定租赁方案及合同文本时，需体现以下内容：

      （一）国有企业资产出租期限一次不宜过长，一般不超过5年，特殊情况可适当延长，但不超过10年，且10年租期到期后应重新招租。

      （二）承租人按第一年年租金的10%一次性缴纳履约保证金。

      （三）租金按季或年提前15日预交租金，未按规定期缴纳租金，国有企业对其下达催款通知，逾期15天仍未支付的，国有企业有权解除《租赁合同》及收回所出租的资产，并追究承租人的违约责任。

      （四）租期内，如遇国家和政府征收或者经批准实施项目建设须承租人退还资产时，不属国有企业违约，国有企业提前一个月书面通知承租人，承租人接到通知后的15日内必须无条件搬出，承租人搬出后15日内国有企业退还剩余租期内已收租金，给承租人造成的直接损失，由出租人和承租人协商解决。

      （五）租期内，承租方应依法独立经营，自行负责全部债权债务，并保证三废排放符合规定，自觉做好防火防盗、防安全事故工作。如给他人造成损害，由承租方承担全部赔偿责任。

       第二十六条  国有企业资产出租期间不得出售经营性资产，特殊情况确需出售的须经董事会讨论，并报开发区管委会进行审核。

       第二十七条  采用本办法所称“代建—租赁—回购”模式的代建项目的租赁方案参照本办法第四章执行。

第五节  租赁合同

       第二十八条  租赁合同生效后一年内和即将到期半年内，承租人不得转租。租赁合同生效一年后和租赁余期半年以上的，确因经营困难等因素申请转租的承租人，缴清租金和违约金后，经出租人同意后，变更租赁合同主体。

       第二十九条  租赁合同生效一年内，承租人不得退租。租赁合同生效一年以上，确因经营困难等因素申请退租的承租人，缴清租金及违约金等相关费用后，依法解除租赁合同。

       第三十条  续租、转租和退租程序。租赁价格5000万元以内的经营性资产由原承租人提出申请，经本级决策机构（党委会及董事会）审议通过后，报直属公司备案。租赁价格大5000万元以上的经营性资产由原承租人提出申请，经直属公司董事会同意后报开发区管委会经济发展局备案。

       第三十一条  转租和退租的违约金收取标准为该标的当年年租金的10%。

 

第四章  代建厂房

       第三十二条  本办法所称代建厂房，是指采用“代建-租赁-回购”模式，由国有企业或其他建设公司（以下简称“代建单位”）为开发区管委会、招商引资对象等（以下简称“委托方”）垫资代建厂房，项目建成后租赁给委托方使用，委托方承诺在一定时间内按合同约定的条件回购代建厂房。

       第三十三条  代建厂房实行合同管理，委托人与代建单位签订委托代建协议。

       第三十四条  代建厂房总投资额1亿元以内的代建项目经直属公司决策机构（党委会及董事会）审议通过后报开发区管委会投资促进局备案。总投资额1亿元以上的代建项目经直属公司决策机构（党委会及董事会）审议通过后提交开发区管委会投资促进局审核，报开发区管委会审议。

       第三十五条  代建单位依据委托代建协议行使项目建设单位职能，负责项目组织实施，并承担依法应由建设单位承担的法律责任和经济责任。

       第三十六条  委托代建项目协议应包含但不限于以下内容：

      （一）项目名称、建设地点、建设内容、建设规模、建设期限、建设质量标准等；

      （二）合同价款的规模、委托代建管理费率、资金来源安排，以及支付合同价款的方式、计划；

      （三）项目筹资、投资建设监管；

      （四）项目合同履约保障；

      （五）合同双方的权利和义务；

      （六）委托代建项目的验收、移交与保修；

      （七）协议的变更、解除；

      （八）违约责任；

      （九）争议解决方式；

      （十）协议生效及终止；

      （十一）委托方为招商引资对象时，开发区管委会有权增加回购协议条款，包括但不限于对投产时间、纳税额、产值、产量等进行约定；

      （十二）需要约定的其他事项。

       第三十七条  租赁价格的确定。“代建—租赁—回购”模式中厂房租赁价格的确定有三种方式：一是参照周边地区，根据市场价格确定厂房租赁价格；二是参照贷款市场报价利率（LPR）或本公司同期业务的借贷利率，按照LPR或借贷利率与总投资额的乘积确定厂房租赁价格；三是综合考虑租赁期限与总投资额，按照总投资额与租赁期限的比值确定厂房租赁价格，租赁期满，委托方向代建单位支付价款回购代建厂房。

 

第五章  责任追究

       第三十八条  在资产出租、代建厂房过程中，违反法律、法规、规章及公司相关规定，造成国有资产损失的相关工作人员，按照有关法律法规追究责任。

       第三十九条  国有企业主要领导人及有关责任人在资产出租过程中，不得对于任何租赁单位及个人私自承诺违反相关法律法规、规章及本办法的规定，造成国有资产损失的，由相关部门按照有关法律法规追究责任。

       第四十条  国有企业经办人在资产出租过程中弄虚作假或者玩忽职守，损害企业利益的，报相关部门按照有关法律法规追究责任。

       第四十一条  国有企业主要领导人及有关责任人在资产出租过程中，怠于履行义务，导致未按时收齐租赁资金和签订还款计划的，应追究其相关责任。

 

第六章  附则

       第四十二条  各园区管委会、直属公司所属的各级公司参照本办法执行。

       第四十三条  本办法由开发区管委会负责解释。

       第四十四条  本办法自发布之日起执行。